非永久地契的房子能买吗？

多少年来，老百姓在苦恼，如何才能不让辛辛苦苦积攒来的资产贬值，或者如何让所拥有的资产有所增值，这个如何投资的问题，一路来困惑着大家，至今没有答案。投资股票，风险太高，而在股市输钱又是大概率的事，也就是说，大多数的人在股市输钱，而另一边厢，大多数购买房地产的人都在赚钱，无怪乎世界各地的房地产生意都做得红红火火，把钱投资在房地产似乎是能够提供资产长期增值的唯一保证，但是购买房地产需要一大笔的首付，这是大多数人难以做到的事。

然而最近出现的一些现象，让人们对投资房产（不包括土地）一事，似乎又有了不同的看法。有人开始发问：非永久地契的房子能买吗？

在中国，有人说，90后或00后的一代基本上都拥有房子了，还需要为购房犯愁吗？中国政府已经宣布，将建造更多的租赁房，应该去租房子住，不必购房；凡此种种，都说明房市可能迎来暴跌，还是别买房子了。然而，房市真的会暴跌吗？

这里以一个发生在新加坡芽笼三巷的案例，来谈谈究竟值不值得投资在非永久地契的房子一事。今年3月，新加坡国家发展部长黄循财说，由国家发展部属下建屋发展局所建的组屋，在其99年的地契（使用权）届满时，屋主不得再使用这些组屋，必须连屋带地归还给政府，而政府不会给予组屋屋主任何赔偿。新加坡建屋发展局在上个世纪60年代，开始为新加坡公民建造廉价组屋，让他们有个安身之所。这些组屋的地契，年限最高为99年，因此地契到期之后会发生什么问题，目前尚未可知，要等到2060年才会知晓。

然而，今年发生在新加坡芽笼三巷的房产之事，却让人担心投资政府组屋或非永久地契房子的风险。芽笼三巷事件牵动了许多人的神经，让人开始思考，老百姓积攒一生的储蓄，一旦投资在非永久地契的房产，地契年限到时，房产的价值会不会归零，老百姓会不会血本无归？

话说芽笼三巷房子所在地属于新加坡土地管理局，从1961年开始，私人在那儿建了191个单位的排屋，土地管理局发出的地契为60年，转眼间，2020年年底地契到期那一天很快就要来到。土管局已经发出通知给所有的104名屋主，届时将依法收回土地，作为以后建造公共住屋之用，所有屋主必须留下房子，搬离该地，而政府不会给予任何赔偿，只会协助安排屋主购买或租住政府开发的组屋。

新加坡和马来西亚的土地法大同小异，继承的同是大英帝国的土地法。地契是拥有者对土地享有使用权的证明。新加坡的地契共分两种，第一种是永久地契，地契拥有者对土地有永久的使用权，拥有999年或9999年土地使用权的地契包括在这一类；第二种地契是非永久地契，土地使用权期限有限，一般上只是99年，也有较短的，譬如60年的土地使用权。

芽笼三巷的排屋虽然共有191间，但是只有其中35名屋主寻求政府的协助，以便迅速申请政府组屋居住。鉴于这是新加坡第一次处理地契到期的个案，且牵涉到的屋主人数不多，自然是依法办事，不做特别的考虑和处理。但是这并不等于说，以后碰到同样的事件时，也会依样画葫芦。以后如果发生同样地契到期事件，其规模之大，影响民生面之广，将是政府不得不特别考虑，特别处理的。

自2008年以来，土管局曾允许7个住宅项目以集体出售方式，成功地把地契重新延长又一个99年；如果既定的法律条文没有修订，相信下一个地契即将在2046年到期，位于武吉知马的芙蓉园的屋主也会尝试利用集体出售的方式，重新发展该一地段，取得一个新的99年的地契。

新加坡人口少，面积小，容易做到居者有其屋。那里有超过80%的人口住在政府建造的廉价组屋里，组屋的地契都是99年，从1960年代第一间组屋的建造开始，地契到期要在2060年才会发生。到那时，受地契到期影响的人，不会是芽笼三巷那样的一小拨人，而是千千万万的组屋居民，要他们搬离组屋，让他们住到哪儿去？即使在头几年政府能够成功做到大宗迁徙安置的工作，往后的安置工作陆续不断，政府会知道那是不可为不能为的工作。那地契到期的问题如何解决？其实问题很简单，解决的办法也只有一个，那就是修改地契，让组屋屋主继续住在组屋里。

在新加坡，房子的所有权和土地的使用权是不分离的，就如芽笼三巷，期限已到，房子土地全归政府，全由政府处置；在中国，实行的是社会主义土地法，房子的所有权和土地的使用权是分离的。在中国，住房的土地使用权一般是70年，但是房屋的所有权属于国家是永远的。中国有关部门已经说明，土地使用权一旦届满，便会自动续期，条件是屋主必须再交一笔费用，就可以继续住在同一块土地上，自己永远拥有的房子里。相信以后新加坡面对的住房地契问题也会是这么解决的。

（原文刊于 2017-10-08《星洲日报·百思莫解》）